首批REITs擴(kuò)募獲通過！“偶然”風(fēng)險事件引發(fā)關(guān)注
時間：2023-05-22 來源：中國基金報
首批公募REITs產(chǎn)品擴(kuò)募終于如期落地。
近日，包括華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT在內(nèi)四只首批獲準(zhǔn)擴(kuò)募的公募REITs產(chǎn)品對外發(fā)布基金份額持有人大會表決結(jié)果及生效公告，這也意味著，REITs擴(kuò)募即將正式起航。
此前，華安張江產(chǎn)園REIT遭遇突發(fā)事件，引發(fā)市場高度關(guān)注。不少行業(yè)內(nèi)人士表示，庫哲庫科技突發(fā)退租事件值得整個行業(yè)認(rèn)真思考未來如何應(yīng)對突發(fā)風(fēng)險。
在他們看來，REITs產(chǎn)品核心還是要把握分散度，基金管理人應(yīng)該通過常態(tài)化擴(kuò)募提升公募REITs底層資產(chǎn)分散度，降低受到少數(shù)租戶變動、行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或區(qū)域經(jīng)濟(jì)對產(chǎn)品的影響。
首批公募REITs擴(kuò)募
獲持有人大會通過
盡管中途出現(xiàn)庫哲庫科技突發(fā)退租事件擾動，首批四只公募REITs擴(kuò)募依舊順利落地。
近日，包括華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT在內(nèi)四只首批獲準(zhǔn)擴(kuò)募的公募REITs產(chǎn)品分別在滬深交易所發(fā)布基金份額持有人大會表決結(jié)果及生效公告，一并披露的還有第一次擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的招募說明書、法律意見書、基金合同、托管協(xié)議等文件。
在上述幾只擴(kuò)募的公募REITs中，最受關(guān)注的還是因庫哲庫科技突發(fā)退租受到影響的華安張江光大REIT。
談及未來華安張江光大REIT擴(kuò)募可能的走勢，一位業(yè)內(nèi)人士表示，從5月19日華安張江光大REITs發(fā)布的份額持有人大會表決結(jié)果的公告來看，本次擴(kuò)募議案獲得通過并生效，之后主要關(guān)注的焦點還是在擴(kuò)募定價以及募集資金總額情況。
“根據(jù)相關(guān)文件，本次擴(kuò)募的募集資金上限為16.4億元，募集資金總額扣除預(yù)留費用后的剩余部分全部作為新購入基礎(chǔ)設(shè)施的轉(zhuǎn)讓對價。本次退租事件發(fā)生后，如果假設(shè)新購入基礎(chǔ)資產(chǎn)的價值不變，依然按照16.4億元的上限進(jìn)行募集，影響的可能主要是發(fā)行價格和發(fā)行份額數(shù)的變動關(guān)系。即本次退租事件的不利情況沒有影響資產(chǎn)賣方的對價，而是主要在新老份額持有人之間分?jǐn)偂?span>”上述業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步分析。
不過，多位業(yè)內(nèi)人士依舊認(rèn)為，庫哲庫科技突發(fā)退租對于整個公募reits行業(yè)而言，更多還是一次偶然性事件。
“哲庫科技解散事件本身是偶然事件?！毕蠕h瑞馳私募基金執(zhí)行董事高如星就談到，“哲庫科技突然關(guān)閉，對整個芯片行業(yè)都是大新聞，當(dāng)然也造成了張潤大廈管理人措手不及的被動，從基金連續(xù)的公告也能看出基金管理人對于市場應(yīng)急反應(yīng)的重視程度?！?/span>
一位業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)同，OPPO宣布全面終止哲庫科技業(yè)務(wù)，這一事件具有明顯的偶然性。“根據(jù)基金管理人答復(fù)交易所關(guān)于擴(kuò)募反饋的信息來看，哲庫于2023年1月份還進(jìn)一步承租基礎(chǔ)設(shè)施項目其他租戶到期面積 2518.02 平方米簽署了租賃合同，距今也就4個月左右的時間，這也表明無論是哲庫還是張潤大廈業(yè)主方，誰都沒有預(yù)料到會發(fā)生這樣的情況，”
風(fēng)險事件引發(fā)市場重視
應(yīng)提升底層資產(chǎn)分散度
庫哲庫科技突發(fā)退租事件過后，不少業(yè)內(nèi)人士對布局公募REITs也談了自己看法，整體而言，他們都更加重視公募REITs的風(fēng)險控制，都在思考如何提升公募REITs底層資產(chǎn)的分散度。
上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本次事件給我們最大的啟發(fā)還是分散度，只有足夠分散才能實現(xiàn)公募REITs獲得持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的目標(biāo)。
他建議，在對不動產(chǎn)進(jìn)行估值定價時，對于租約集中度偏高的不動產(chǎn)應(yīng)該根據(jù)其重要現(xiàn)金流提供方行業(yè)的波動情況，給予適當(dāng)?shù)牡恼郜F(xiàn)率，僅僅考慮提升單一基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)承租人的分散度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。
“目前上市的公募REITs持有的基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)量均較少，多數(shù)僅僅持有1-2個基礎(chǔ)設(shè)施項目，租戶、區(qū)域、行業(yè)集中度均較高。”他進(jìn)一步分析指出，中長期這種情況必須要得以改變，基金管理人應(yīng)該通過持續(xù)、常態(tài)化的擴(kuò)募來提升公募REITs持有的基礎(chǔ)設(shè)施分散度，降低受到少數(shù)租戶變動、行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響。在他看來，這一點對于公募REITs行業(yè)后續(xù)的健康發(fā)展至關(guān)重要。
先鋒瑞馳私募基金執(zhí)行董事高如星也談到，新經(jīng)濟(jì)為代表的產(chǎn)業(yè)園和倉儲物流去年受疫情疊加經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的影響進(jìn)入減弱趨勢。
他分別舉例分析：在哲庫事件之前，張江光大園REIT2022年第一季度開始至2023年一季度，出租率呈現(xiàn)持續(xù)回落的趨勢；截至2023年一季度末，出租率降至70.57%。仔細(xì)分析可以看出，出租率下滑多背后與租賃業(yè)態(tài)變化有非常大的關(guān)系，期間對出租率影響最大的是在線經(jīng)濟(jì)類的租戶下降了30%以上，而先進(jìn)制造業(yè)反而上升了近9%，這也反映出我國實體經(jīng)濟(jì)開始逐步復(fù)蘇，有了更大的穩(wěn)定性，如果能對產(chǎn)業(yè)鏈條起到帶動，對于產(chǎn)業(yè)園的競爭力改善更為明顯。
另外一個出租率持續(xù)下降的REITs項目是建信中關(guān)村REIT，2022年出租率從96.15%降至81.29%；2023年一季度更是直接回落至68.47%；與此次張潤大廈類似，主要因素是單一占比較大的租戶退租造成的影響，該用戶2022年為項目公司貢獻(xiàn)了約10.26%的租賃收入，同時市場的擔(dān)憂還來自另外一家單一占較大的租戶度三季度到期后的續(xù)租情況，這將考驗運營方的專業(yè)能力，后續(xù)是否有行之有效的應(yīng)對措施。
在高如星看來，公募REITs資產(chǎn)收入來源單一用戶或者單一行業(yè)占比高有利有弊。“有利的方面是日常運營收入相對穩(wěn)定均衡，不利的方面是一旦大客戶出風(fēng)險，對整個公募REITs產(chǎn)品影響過大。”
“如何在客戶的分散和集中度之間尋找平衡，考驗的是資產(chǎn)運營方對于經(jīng)濟(jì)周期、大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢、行業(yè)資源儲備、租戶經(jīng)營狀況動態(tài)信息的掌握和綜合把控判斷的能力，這將是今后優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)運營方提高運營管理效率的核心競爭力?！备呷缧菑?qiáng)調(diào)。
REITs核心取決于底層項目
現(xiàn)金流穩(wěn)定性和資產(chǎn)成長性
由于公募REITs對資產(chǎn)端和資金端都具有相當(dāng)?shù)奈Γ@一市場前景被業(yè)內(nèi)人士所看好。在他們看來，伴隨著REITs底層資產(chǎn)逐步擴(kuò)大，常態(tài)化發(fā)行的啟動，未來公募REITs將買入加速發(fā)展的新階段。
“從公募REITs的資產(chǎn)類別來看，已經(jīng)從最初的高速公路、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)拓寬到保障性租賃住房、清潔能源、文化旅游、消費基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，公募REITs的市場前景日益擴(kuò)容。具備長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流且擁有成熟市場經(jīng)營機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)仍將受到投資人的歡迎。”博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄表示。
不過，伴隨著資產(chǎn)類型趨于多樣化，因底層資產(chǎn)不同，REITs的表現(xiàn)也日漸分化。數(shù)據(jù)顯示，今年以來整體REITs二級市場平均漲幅為5.68%，但有5只產(chǎn)品跌幅超10%，跌幅最大達(dá)到18.26%。
對此，先鋒瑞馳私募基金執(zhí)行董事高如星表示，影響REITs二級市場價格波動的因素很多，宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)周期、貨幣和利率環(huán)境、一級發(fā)行溢價率、供需關(guān)系等等，
從最近3年來C-REITs市場運行軌跡能明顯看出，隨著市場規(guī)模的不斷增大，資產(chǎn)類型趨于多樣化，逐漸由初期的“情緒價值”驅(qū)動向“內(nèi)在價值”驅(qū)動增長邏輯的轉(zhuǎn)變趨勢非常明顯。
他判斷，未來不同資產(chǎn)類型，甚至相同資產(chǎn)類型不同單只REIT之間價值分化差異將會非常顯著。“考驗資產(chǎn)運營管理者的管理能力同時，也更加考驗投資人對REITs資產(chǎn)價值判斷的專業(yè)能力。雖然不同的市場周期重點關(guān)注資產(chǎn)類型會有不同，但是長期跟蹤REITs資產(chǎn)的核心還是底層現(xiàn)金流的穩(wěn)定和資產(chǎn)的成長。”
而一位業(yè)內(nèi)人士則針對產(chǎn)業(yè)園相關(guān)公募REITs談了自己的看法。
據(jù)其介紹，目前產(chǎn)業(yè)園相關(guān)公募REITs持有不動產(chǎn)主要包括辦公研發(fā)總部、孵化器、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。持有不動產(chǎn)主要包括辦公研發(fā)總部、孵化器、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。
他也分別談了上述兩類產(chǎn)業(yè)園公募REITs的不同特點。在他看來，辦公研發(fā)總部和孵化器等不動產(chǎn)的租戶對不動產(chǎn)的使用方式以辦公為主，其特征與寫字樓類似，往往處于城市中心位置，租約一般較短，受到區(qū)域內(nèi)寫字樓供給情況以及宏觀及行業(yè)經(jīng)濟(jì)波動影響較為明顯。此類基礎(chǔ)設(shè)施與宏觀及行業(yè)經(jīng)濟(jì)走勢情況關(guān)系密切，彈性也更大。”
而標(biāo)準(zhǔn)廠房或以標(biāo)準(zhǔn)廠房為主同時包括研發(fā)總部辦公等設(shè)施的綜合性園區(qū)，其工業(yè)制造業(yè)屬性更加明顯，客戶租約一般較長，設(shè)備投入大，穩(wěn)定性高，中短期內(nèi)受到宏觀及行業(yè)經(jīng)濟(jì)波動的影響較少，租金收入穩(wěn)定性比辦公屬性的不動產(chǎn)更有優(yōu)勢。但同時，也由于租約較長，租金增長能力會受到一定的制約，此類不動產(chǎn)的價格彈性相對辦公類設(shè)施略低。
他直言，兩類基礎(chǔ)資產(chǎn)都是非常好的投資配置標(biāo)的，其風(fēng)險收益特征不同，但沒有好壞優(yōu)劣之分。投資者應(yīng)該根據(jù)自己的偏好以及對經(jīng)濟(jì)形勢的預(yù)判進(jìn)行選擇配置。